25 июля, 2016 
AdminGWP Скандалы вокруг недостроенных объектов в Киеве добавляют головной боли инвесторам.
Репортер узнал, почему они возникают и что нужно делать, чтобы не оказаться их жертвой, пишет Олег Аксененко в№. 6 дневник с 13. февраль 2015.года.
Неправительственная организация Форум порятунку Києва требует отставки директора коммунального предприятия Житлоінвестбуд-УКБ » Непопа — митинг с таким требованием прошел под стенами Киевской администрации на прошлой неделе.
Тем не менее, отставка главы компании, не единственное условие. Активисты требуют также, чтобы остановить несколько зданий компании, самые известные среди них — рост дом на 25 этажей на улице Шулявской, возле зоопарка. По словам активистов, работа может со временем лишить животных их жилья. В Житлоінвестбуд-УКБ все обвинения прогнозируемо опровергают и говорят, что действия активистов носят индивидуальный характер.
Ранее Министерство внутренних дел сообщило, что его сотрудники остановили работы на четырех строительных площадках, связанные с группой компаний Укогруп: Жемчужина Троещины, Сосновый бор, Мозаика и Східна брама. Причина — отсутствие прав на использование земельного участка, на котором расположены объекты.
В борьбе с незаконным строительством активно участвует и вездесущий Правый сектор. Организация приложила руку, чтобы остановить строительство высотки на улице Вершигоры, а также на пересечении ул. Малышко и Братиславской. Последняя из акций, сопровождавшаяся перекрытием дороги и сжиганием шин, была направлена против объекта компании Укрбуд на берегу Днепра, на улице Никольско-Слободской.
Представители «Правого сектора», которые утверждают, что проект находится в противоречии с действующим законодательством: дом построен в 60 м от берега, в то время как активисты настаивают, что он должен быть расположен не менее чем в 100 м от берега.
Почетный президент Укрбуда Максим Микитась отвергает все обвинения и обещает усилить защиту.
«Сейчас подобных скандалов очень много, они появляются буквально каждые два дня», — говорит он.
Сегодня в Киеве насчитывается около 80 недостроев на разных стадиях готовности. Это примерно десятая часть от всех недостроенных объектов в Украине
По данным Союза строителей, сегодня в Киеве насчитывается около 80 недостроев на разных стадиях готовности. Это примерно десятая часть от всех недостроенных объектов в Украине. Тем не менее, никто не может гарантировать, что строительство одного дома в Киеве не остановится, и на каждом шагу.
Причины для проекта глубокой заморозки, довольно разнообразны. Это и отсутствие денег, с которыми может столкнуться разработчик, и проблемы с контролирующими органами. В некоторых случаях, проект останавливается из-за низкого качества работ на первом этапе — например, у дома начинается трескаться фундамент. Иногда строительство прекращается после вмешательства общественных организаций, активизировавшихся в конце прошлого — начале этого года.
Причины и поводы
Уровень осведомленности граждан увеличилось, и многие из них были в состоянии объединиться и действовать во имя общественной пользы, заявил глава Правления Украинского Строительства Community Елена Шуляк.
«Многие просто накипело, люди выходят с протестами, организовать рабочие группы, создают проекты изменения, ведут переговоры с властями и достижения конкретных результатов», — говорит Шуляк.
Протесты часто имеют под собой реальные причины, потому что разработчики действительно строят дома с грубыми нарушениями законодательства. Первый заместитель главы Киевской горгосадминистрации Игорь Никоновых признает, что некоторые разработчики, не существует разрешения на использование земель или отсутствует полный пакет необходимых документов.
По его словам, строительная компания, например, может получить разрешение на строительство девятиэтажного дома, а затем, чтобы закончить все семь этажей и продают в них квартиры.
«А затем, при выявлении нарушений прокуратура для защиты строительства выходят покупатели квартир. Они заинтересованы в том, чтобы дом был добавлен», — говорит Никоновых.
Однако, большинство застройщиков начинают работать, имеют необходимые разрешения, сказал глава наблюдательного совета Института городского гражданского проектирования Ольга Заремба.
«Другой вопрос — как эти документы выдаются», — сказал эксперт.
Заремба говорит, что разрешение документация — это, как правило, толстые папки и многое заметки, записи, отчеты и т. д..
«Конечно, терпения хватит не у всех. Из-за необходимости собирать большое количество документов — не всегда, кстати, оправдание — разработчики могут заниматься «механизмы в качестве» решения проблемы», — говорит она.
Действующее законодательство наряду с коррупцией стимулирует бизнес к поиску обходных путей
Действующее законодательство наряду с коррупцией стимулирует бизнес к поиску обходных путей, соглашается исполнительный директор Украинской Building CommunityТатьяна Шульга. Например, для строительства объекта третьей категории сложности требуется в два раза меньше затрат по сравнению со зданиями четвертой или пятой. Для этого проектная документация должна пройти экспертизу, контролировать и сам процесс строительства, что позволяет обеспечить безопасность и надежность здания к дальнейшей эксплуатации.
«Многие разработчики утверждают о третьей категории сложности», — добавляет эксперт.
Еще один из возможных вариантов внешнего вида объектов с проблемной документацией — постоянное изменение проекта застройщиком в ходе работ, добавляет директор проектной группы Архиматика Александр Попов. В частности, это может быть связано с изменениями спроса из-за начала в стране кризиса, когда квартиры по 200-250 кв. метров. м являются невостребованными.
«Документацию необходимо пересмотреть, и это затягивает строительство и ввод объекта в эксплуатацию», — сказал Попов.
В некоторых случаях, застройщик действует совершенно легально, а сам протест — хороший заработок.
«У этого движения есть и другая сторона медали: социальные организации, основной целью создания и деятельности которой — зарабатывание денег через шантаж разработчика и организации протеста, индивидуальные «отжим» земельных участков, черный pr и т. д., — признает Шуляк. — Такие организации существовали и, увы, успешно функционировать задолго до сегодняшнего дня».
Руководители крупных строительных компаний утверждают, что «для решения всех проблем» активисты просят от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов
Руководители крупных строительных компаний утверждают, что «для решения всех проблем» активисты просят от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов.
«Остановить работу они не могут, но в состоянии привлечь правоохранительные органы, депутатов, что создает много проблем», — говорит директор крупной киевской строительной компании, пожелавший остаться неназванным.
Устаревшие правила
Нежелание разработчиков придерживаться определенных правил, участники рынка объясняют еще и архаичностью отраслевого законодательства. Некоторые требования не соответствуют времени и текущий запрос инвесторов, говорит управляющий директор компании Arpa real Estate Михаил Артюхов.
«Цель застройщика — построить то, что пользуется спросом. Иногда, инвестор настаивает на том, что организация проекта «шлифовала» объект под требования клиентов. Но, поскольку миссия часто невозможно, возникают все виды коррекции и отходы от действующего законодательства», — сказал он.
Например, согласно существующим нормам, на одного жителя страны должно приходиться не менее 17 квадратных метров. метров жилья. Но сегодня хороший спрос на квартиры площадью 15 квадратных метров. м на человека, так что строительные компании и просят его удовлетворить.
Есть нормы, которые обязывают строить одно парковочное место на две квартиры. Для некоторых зданий (в первую очередь это касается объектов премиум-класса) количество квартир и парковочных мест должно совпадать.
«Понятно, что из-за экономии в строительстве и желании снизить стоимость жилья для покупателей, многие застройщики пренебрегают такими нормами», — говорит Артюхов.
Многие нормы действительно устарели, более того, применение современных материалов и технологий, по сути, не подкреплено законодательно
Шульга добавляет, что многие нормы действительно устарели, более того, применение современных материалов и технологий, по сути, не подкреплено законодательно.
«Их использование — это прогресс, но для того, чтобы согласовать и утвердить их использования? Компетентные органы могут в любое время найти нарушения этого типа объекта», — говорит она.
Президент Конфедерации строителей Лев Парцхаладзе признал, что много проблем строительных организаций создает отсутствие зонинга карту, на которой указано, пригодные для строительства объектов в области ограничения количества этажей в доме и т. д. Но украинских городов пока нет денег на разработку такого документа, что усложняет работу разработчиков.
Семь раз проверьте
Получить квартиру в том случае, если дом стал недостроем, очень трудно. Сегодня в Украине нет законодательных норм, прописывающих действенные механизмы для таких случаев. Одна из самых популярных сейчас практике — для создания кооператива, на баланс которого передать недостроенное здание. Затем, покупатели квартир могут сами «отчет» нужную сумму для завершения всех работ или найти инвесторов.
Конфедерации строителей разработала законопроект, предлагает передать все эти здания местных органов власти, — говорит Парцхаладзе. Чиновники найдут инвестора, который достроит объект в обмен, например, на дополнительный земельный участок. Сейчас документ находится на рассмотрение соответствующей парламентской комиссии Верховной рады.
100%-й гарантии того, что тот или иной дом непременно будет достроен, не говоря уже о соблюдении сроков, не будет никто. Но риск можно свести к минимуму, даже в таких условиях.
Минимальная себестоимость строительства в Киеве сейчас составляет около 10 тыс. грн за 1 кв. м. м, так что более низкая цена может свидетельствовать о возможных проблемах в обществе
Во-первых, при выборе застройщика нужно быть очень внимательным, сказал Никоновых. По его оценке, минимальная себестоимость строительства в Киеве сейчас составляет около 10 тыс. грн за 1 кв. м. м, так что более низкая цена может свидетельствовать о возможных проблемах в обществе. Является ли игра свеч — решать покупателю.
«Город больше не будет выдавать квартиры покупателям, если они страдают от мошенников, как это было с Элита-центра», — сказал Никоновых.
«Если сегодня покупателю предлагают купить жилье по цене ниже 8,5-9,0 тыс. грн за 1 кв. м, значит, объект, скорее всего, потенциально или действительно проблема. В лучшем случае, это некачественный и невостребованный новое здание», — соглашается с ним Попов.
Директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко советует, что знает, кто является разработчиком. О нем нужно прочитать все отзывы, посмотреть на уже введенных в эксплуатацию объектов, а также найти информацию о понравившемся объекте на специальном форуме.
«Репутация компании играет большую роль, потому что в трудные времена, некоторые владельцы пытаются найти деньги на завершение строительства. Они просто не хотят портить свой имидж», — сказал Никоновых.
Чиновник добавляет, что Киев будет поддерживать ваши коммунальные строительные организации, так что с большой вероятностью они достроят дома.
Эксперты советуют потребителям самостоятельно проверять все разрешения и документацию на объект
Кроме того, эксперты советуют потребителям самостоятельно проверять все разрешения и документацию на объект. Недобросовестные застройщики иногда уверяют, что все разрешения, но на самом деле обладают только ордером на подготовительные работы (снос, подготовка рельефа земельного участка, вынос сетей из пятна застройки и т. д.), а разработка и согласование проектной документации еще далеки до завершения, — говорит Попов.
Организация должна искать решение об отводе земли, договор аренды земли (сроки должны совпадать), технические условия на коммуникации, обзор проекта, сам проект, лицензию на строительную деятельность, разрешение на выполнение работ.
«Все эти документы лучше отксерить» и показать, друзей, адвокатов», — добавляет Чапко.
Многие компании, строительство внешних сетей, в результате часто становится последним этапом, который растягивается на несколько лет.
«Бывает, что дом построен, но не подключен к инженерным сетям, а также рабочая документация наружных сетей даже не согласована или, может быть, в этой области нет необходимых инженерных ресурсов. В данном случае, дом, этап строительства, который даже 99%, может стать долгостроем», — говорит Попов.
***
Этот материал опубликован в № 6 журнала Корреспондент от 13. февраля 2014. года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. Правила использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net можно найти здесь.
Опубликовано в рубрике